Audit Patrimonial – Présentation interactive (M. Lopez)

Audit Patrimonial – M. Smith

Version interactive · Paris · Août 2025

Patrimoine brut

2 150 000 €

Actifs avant dettes

Endettement

420 000 €

Crédits RP & locatif

Patrimoine net

1 730 000 €

Après dettes

Structure des actifs

Immobilier (RP, locatif, SCPI)

≈ 75 %

Financiers (ETF, AV, PER, liquidités)

≈ 25 %

Risque: concentration immobilière. Reco : tendre vers 60 %.

Capacité d’épargne

≈ 40 000 € / an

Marge pour investir sans dégrader le confort de vie.

Objectif retraite : revenu cible ≈ 70 % du revenu actuel. La constitution d’un capital financier diversifié est clé.

Recommandations clés

Fiscalité : Étudier le LMNP pour le bien locatif (amortissements), renforcer les versements PER, regarder des poches FIP/FCPI (diversification + réduction IR).
Allocation : Viser 60 % immobilier, 15 % obligations, 20 % actions, 5 % alternatifs. Conserver 12 mois de dépenses en liquidités.
Retraite : Simuler des sorties (rente/rachats) sur PER et AV. Envisager SCPI en nue-propriété (pas de revenus imposables avant retraite).
Transmission : Démarrer des donations en nue-propriété (abattements 15 ans), clauses bénéficiaires AV optimisées (démembrement).
Sécurité : Mettre en place une poche défensive et un plan d’achats progressifs si les marchés corrigent.

Vue opposée : conserver une forte part d’immobilier peut protéger partiellement contre l’inflation et la volatilité boursière, mais limite la flexibilité et la liquidité.

1) Situation personnelle

Âge45 ans

FamilleMarié, 2 enfants (12 & 15)

RésidenceParis 16e

Revenu foyer≈ 230 000 € net / an

SantéExcellente

Horizon retraite~ 20 ans

2) Patrimoine – Actifs & Passifs

Actifs (2 150 000 €)

RP – Paris 16e1 200 000 €

Appartement locatif – Lyon350 000 €

Portefeuille titres (ETF, actions)250 000 €

Assurance-vie (multi-supports)150 000 €

Plan Épargne Retraite (PER)80 000 €

SCPI fiscales60 000 €

Liquidités60 000 €

Passifs (420 000 €)

Crédit RP (1,3 % · 15 ans restants)300 000 €

Crédit locatif (1,6 % · 12 ans restants)120 000 €

3) Analyse

Concentration immobilière ≈ 75 % des actifs bruts.
Portefeuille financier diversifié géographiquement mais peu d’obligations/alternatifs.
Fiscalité foncière lourde au réel → rendement net amputé.
Épargne disponible ≈ 40 000 €/an.

Contrepoint : la baisse des taux n’est pas garantie ; arbitrer trop tôt l’immobilier peut faire perdre l’effet de levier du crédit bon marché.

4) Objectifs

Revenu retraite ≈ 70 % du revenu actuel.
Réduire la fiscalité (foncier et IR global).
Augmenter la part d’actifs liquides et diversifiés.
Optimiser la transmission (droits réduits).
Préserver un haut niveau de sécurité.

5) Recommandations détaillées

5.1 Optimisation fiscale

Basculer le bien de Lyon en LMNP (si possible) pour amortir le bien et baisser l’impôt.
Augmenter les versements PER selon TMI pour la déduction.
Regarder une poche FIP/FCPI (diversifier + réduction d’IR). Risque : illiquidité et performance incertaine.

5.2 Allocation & diversification

Objectif structure : 60 % immo / 20 % actions / 15 % obligations / 5 % alternatifs / 0–5 % cash.
Arbitrages progressifs ou refinancement pour réduire l’immo sans coûts excessifs.
Renforcer l’obligataire (qualité, duration modérée) pour baisser la volatilité.

5.3 Retraite

Simuler rentes/rachats programmés sur PER & AV.
SCPI en nue-propriété jusqu’à la retraite (capitalisation sans revenus imposables).

5.4 Transmission

Donations en nue-propriété (abattements tous les 15 ans).
Clauses bénéficiaires AV démembrées pour optimiser la fiscalité successorale.

5.5 Sécurité & liquidité

Fonds de sécurité : 12 mois de dépenses sur supports liquides.
Poche défensive & plan d’achats progressifs en cas de correction des marchés.

Transparence & esprit critique : chaque recommandation a des avantages et des angles morts. Ex. LMNP améliore l’impôt mais ajoute des contraintes de gestion. Obligations réduisent la volatilité mais exposent au risque de taux. Actions offrent croissance mais corrigent parfois fortement.